כעת, משהגדרנו לעצמנו את מטרת ההשקעה בדירה אפשר להתקדם צעד נוסף, ולהבין איזה מסלול מתאים לנו.

  • רווח בטווח הקצר-בינוני – רווח שכזה, כאמור, יכול להגיע על ידי קבלת דמי שכירות חודשיים, ואז כדאי מאוד לחשוב על אזורים שבהם תמיד יש ביקוש לדירות להשכרה, כגון, דירות בסביבות מכללות ואוניברסיטאות. גם רכישה של דירה להשקעה, השבחה שלה ומכירה מהירה יחסית שלה ברווח – יכולה להניב רווח בטווח הבינוני.
  • רווח בטווח הארוך – אם מחפשים דירה להשקעה במטרה לייצר רווח עתידי, אז אפשר לרכוש דירה בשלבי בניה, אפשר להתייעץ, לנסות ולנבא היכן צפוי להיות ביקוש בעתיד.

דירה חדשה או דירה מיד שנייה – מה כדאי?

אחת השאלות החשובות ביותר בדרך לדירה עוברת דרך ההתלבטות באם לרכוש דירה חדשה להשקעה או כזו מיד שנייה. אין תשובה אחת הנכונה לכל אחד. יש סל של שיקולים שצריך לקחת בחשבון, בהם שיקולים פרטיים, פרקטיים וכן שיקולים פיננסיים. 

היבט: דירה חדשה דירה מיד שנייה
תכנוני ניתן לתכנן דירה על פי תכנון אישי וקל יותר לחלקה. קשה לבצע שינויים בדירה קיימת, אך בהחלט ניתן לשפצה.
טיב התשתית בית חדש זוכה לתשתית חדשה, אך חשוף לליקויי בניה בתהליך הבניה בית ישן מבוסס, לרוב, על תשתית ישנה, אך בהחלט אפשר לחדש את התשתית.
אסתטי עיצוב מודרני עיצוב מיושן, אך ניתן לבצע מתיחת פנים קוסמטית
מבני פחות פסיליטיז כגון: בריכה, לובי או חדר אשפה. יותר פסיליטיז: בריכה, חדר כושר, לובי, חדר אשפה.
גודל חדרים חדרים קטנים יותר, בגלל סטנדרט הבניה כיום. חדרים גדולים יותר, בגלל סטנדרט הבניה שהיה נהוג בעבר.
מעלית לרוב תהיה מעלית אחת, לעיתים אף יותר. בבניינים ישנים רבים אין מעלית, והעלות וההתרוצצויות של התקנת מעלית אינה שולית ודורשת שיתוף פעולה של כלל השכנים.
חניה חניה פרטית וצמודה בבניינים ותיקים רבים, אין חניה
שירותים קהילתיים באזורים שנמצאים בשלבי פיתוח, קשה להעריך את המרחק לשירותים הקהילתיים, אך ניתן לראות בתכנון האזורי העתידי. בדירה קיימת קל להעריך את מרחקה משירותים קהילתיים חיוניים.
רעש אזור הנמצא בתנופת בנייה חושף את הדיירים באזור לרעש סביבתי. לרוב, דירות ישנות נמצאות בשכונות קיימות ואין חשיפה לרעש של בנייה.
ממ"ד כיום כל דירה חדשה כוללת ממ"ד, על פי חוק. במרבית הדירות הישנות אין ממ"ד.
מיידיות משך הבניה של דירה חדשה עלול להתפרס על שנה עד שנתיים. מועד מסירת המפתח יכול להיות מיידי.
רישום בטאבו רישום הזכויות בטאבו לוקח זמן. רישום הזכויות כבר קיים בטאבו.
ליקויים במידה ונמצאו ליקויים יש אחריות קבלן. חשוב לערוך לדירה בדק בית, ולעמוד על כך שההוצאות על הליקויים יורדו מהסכום הסופי או יתוקנו על ידי מוכר הדירה.
סיכונים הגב הפיננסי של הקבלן לא תמיד ברור, וכבר היו מקרים שקבלים פשטו את הרגל במהלך בניה. צריך לבדוק בטאבו אזהרות והערות.

שיקולים חשובים נוספים שיש לקחת בחשבון: 

  • גודלה של הדירה – גודל הדירה להשקעה תלוי במידה רבה בהון ההתחלתי שברשותכם. ככל שהדירה תהיה גדולה יותר אמנם ההון ההתחלתי הנדרש יהיה גדול יותר, אך כך גם הרווח. אולם, אין להסיק מכך שאני ממליצה על קניית דירות גדולות. למעשה רכישת דירה קטנה או בינונית להשקעה יכולה אף היא לייצר הכנסה גבוהה, ואני ממליצה בחום על רכישת דירות קטנות להשקעה! 
  • מצבה של הדירה – השיקולים שיש לבחון אודות מצבה של הדירה הם:
    • מצב הצנרת, החשמל והאינסטלציה.
    • באיזו קומה הדירה נמצאת, וכמה דירות בכל קומה.
    • מספר החדרים בדירה.
    • כיווני אוויר.
    • בדירת יד שנייה: מתי נערך השיפוץ האחרון ומה הוא כלל.
    • מצבו של הבניין מבחינה אסתטית ותחזוקתית.
    • האם הבניין עמיד לרעידות אדמה, או שמא הוא עומד בפני יישום פרויקט תמ"א.
    • האם יש מעלית.
    • מספר הדירות בבניין.
    • מקומות חנייה.
    • בדיקת טאבו.

סביבת הדירה והפוטנציאל של האזור – השיקולים שיש לבחון אודות האזור שבו ממוקמת הדירה הם:

    • האם סביבת הדירה נמצאת בפיתוח.
    • האם יש נהירה של אנשים לאזור הדירה או בריחה של תושבים.
    • אילו סוגי דירות קיימים באזור.
    • איזה נוף נשקף מהדירה.
    • אילו שירותים קהילתיים נמצאים בקרבתה ומה המרחק מהדירה אליהם, לרבות: קופת חולים, בתי ספר וגני ילדים, פארקים וגנים ציבוריים, מכללה או אוניברסיטה, מתנ"סים ומרכזי קניות.
    • מקורות קרינה סביבתיים.
    • בחינת זיהום אוויר ומים, וכן מרחק ממפעלים/מוסדות מזהמים.
    • מה תוכניות הפיתוח העתידיות באזור – תב"ע.

טיפ חשוב: השתדלו לחפש מספרים ומידע מגובה, והימנעו עד כמה שניתן מלהישען על "יועצים" שאינם בקיאים בעולם הנדל"ן. אם כבר בחרתם סביבה, כדאי לדבר עם תושבי הסביבה וללמוד מהם על האזור, על האווירה ועל איכות החיים.

אם אתם רוצים לקבל עוד מידע אמין על סביבת המגורים תוכלו לקבל מידע איכותי בלשכה המרכזי לסטטיסטיקה (למשל בדיקת הגירה לעיר), מהנדס העיר או היישוב שבו נמצאת הדירה להשקעה, ואפילו ניתן לשאוב מידע מאתר הבית של העיר או היישוב (שם נמצא בקלות תוכניות פיתוח של העיר ועוד מידע חשוב על שירותי העיר).

האם אתם רוצים להתחיל להשקיע בנדלן?
אנו נשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם מניסיוננו
הירשמו כאן ואנו נחזור אליכם בהקדם

Comments

comments